Spring Estates 2018 - Finanzierungsobjekt: Hypothek

Spring Beratung - Was benötigen Sie für und was kostet eine Hypothek wird Ihnen in diesem Artikel erklärt

Finanzierungsobjekt: Hypothek

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Wie geht eine Hypothek in Spanien

Spring Estates 2018 - Finanzierungsobjekt: Hypothek

Basis Informationen

Veranschaulichung der WerthaltigkeitJeder weiß was eine Hypothek ist, auch in Spanien.

Die Banken haben die Konditionen erheblich geändert in Spanien, seit der Immobilienkrise 2010.

Zuerst gab es so gut wie keine Hypothek mehr und seit 2014 (Zirka), erhalten Sie maximal 50% - 60% des Bankschätzwerts der Immobilie

Grundsätzlich erhalten Sie aber nur soviel Kredit wie Sie mit höchstens 35% Ihres Einkommens bezahlen können (inkl. der Zinsen).

Sowohl die persönliche Einkommenssituation, als auch die Werthaltigkeit der Immobilie müssen positiv ausfallen um eine Hypothek beantragen zu können.

Diesen Prozess nennt die Bank "Risikoberechnung".

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Benötigte Unterlagen für eine Hypothek

Hier gibt es Unterschiede:

  1. Allgemein benötigte Unterlagen:
    • Reisepass oder Personalausweis.
    • Ausländer Identifikationsnummer (N.I.E. / T.I.E.)
    • Kontoauszüge aller Banken und Konten der letzten 6 Monate.
    • Selbstauskunft / Vermögenserklärung
    • Nachweis(e) Ihres Vermögens.
    • Eventuelle Belege über "weitere" Einkommen.
    • Grundbuchauszüge Ihrer akteullen Immobilien des jeweiligen Landes.
    • Kopien aller eventuell auf Ihren Namen laufender Kredite (in und außerhalb Spanien).
    • SCHUFA Auskunft (oder entsprechend zustände Behörde) aller Länder in denen Sie Besitztümer haben.
  2. Abbildung eines Hauses und Geldmünzen

  3. Weitere Unterlagen von Arbeitnehmern:
    • Die letzten 6 Gehaltsabrechnungen
    • Die letzte Steuererklärung
    • Eine Kopie Ihres Arbeitsvertrags.
    • Der letzte Einkommensbescheid.
  4. Weitere Unterlagen von Selbstständigen:
    • Sämtliche Steuererklärungen der vergangenen 2 Jahre
    • Bestätigung der Einkommenssteuer Vorrauszahlungen.
    • Die letzte Umsatzsteuererklärung.
    • Alle Bilanzen der letzten 2 Jahre.
    • Bestätigung des Steuerberaters das Sie mit allen Steuern auf dem laufenden und Ihre Bilanzen korrekt sind.
    • Eventuelle Kontobestätigungen für gemachte Privatentnahmen.
  5. Die Unterlagen von der Immobilie:
    • Die notarielle Kaufurkunde des aktuellen Eigentümers
    • Die letzten bezahlten Steuern und Müllgebühren.
    • Jeweils eine aktuelle Strom- und Wasserrechnung.
    • Der Energieeffizienzausweis.
    • Eventuell Unterlagen die jegliche legalität der Immobilie beweisen.
    • Die Bankschätzung der Schätzungsunternehmens.
    • Grundbuchauszug und Katasterzertifikat.

 

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Tipps zu den erforderlichen Unterlagen:

Ein Dollarzeichen stützt ein Haus

  • Die monatliche Rückzahlung aller Kredite auf Ihren Namen, inklusive der beantragten Hypothek, dürfen die 35% Ihres monatlichen kompletten Einkommens nicht übersteigen
  • Sie müssen 50% - 60% der kompletten Kaufsumme (inklusive der Nebenkosten) als Eigenkapital haben.
  • Kreditzusagen haben in Spanien sind höchsten 6 Monate gültig, danach wird eine neue Schätzung und neue Konditionen errechnet.
  • Lassen Sie den Notar, vor der Unterschrift, die Konditionen in der Hypothekenurkunde genauestens prüfen.
    Es werden in Spanien immer noch so genannte "missbrauch Klauseln" von Banken verwendet die zu überhöhten Zahlungenskonditionen oder verfänglichen Bedingungen führen.

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Wie geht Hypothek?


Kosten einer Hypothek in Spanien

  • Bankschätzung.Hier wird ein Wert ermittelt, der in erster Linie, die Hypothekenanfrage rechtfertigt.
    Die Kosten liegen zwischen 250,- € und 750,- € zu Ihren Lasten.
  • Gebühren der Bank. Eröffnungskomission und Bearbeitungsgebühren werden mit 0,5% - 1,5% der beantragten Hypothekensumme berechnet.
  • Steuern. Der Staat erhebt 1% der Hypothekensumme, zzgl. Zinsen und Verzugszinswert als Steuer für den Erhalt des Geldes.
  • Grundbuch. Da die Hypothek eingetragen wird, sind an dieser Stelle bis zu 500,- € fällig.
  • Notar. Die Urkunde wird mit bis zu 1,200,- € an Gebühren berechnet, je nach Wert der Hypothek.
  • Zusätzliche Konditionen die mit Kosten verbunden sind. Banken verpflichten Sie zu einer Hausversicherung, wenn Sie eine Hypothek beantragen. Auch andere Versicherungen werden von der Bank angeboten "und mit eingepackt" wenn Sie nichts sagen.
    Da müssen Sie ganz individuell mit der Bank verhandeln, sollten aber mit einer Hausversicherung und einer Risikolebensversicherung rechnen (zirka 1.000,- € im Jahr)

 

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Wie bekomme ich eine Hypothek?

Hypothek - Das Wichtigste in Kürze von Kreditvergleich-24.euSeit der Krise sind Banken sehr vorsichtig geworden, trotzdem sind bis zu 60% des Immobilienwerts auch heute noch Problemlos möglich. In einzelnen Fällen können Sie auch höhere Kreditsummen erhalten.

Für das Errechnen der Hypothek, achten die Banken auf 2 völlig unterschiedliche Bereiche:

  • Zum einen, die persönliche Einkommenssituation.
  • Zum anderen, die Werthaltigkeit der Immobilie.

Eine Hypothek wird nur dann genehmigt wenn beide Bereiche positiv bewertet werden, wobei das Wichtigste Ihre persönliche Kreditwürdigkeit ist.

Um Ihre Kreditwürdigkeit zu bewerten und eine so genannte „Risikoberechnung“ machen zu können, benötigt die Bank folgende Unterlagen von Ihnen:

  • Allgemeine Unterlagen:
    • Reisepass oder Personalausweis
    • Spanische Steuernummer (NIE)
    • Ihre Kontoauszüge aller Banken, der letzten 6 Monate.
    • Selbstauskunft, bzw. Vermögenserklärung
    • Nachweise Ihres Guthabens
    • Gegebenenfalls Belege über „weitere“ Einkommen
    • Grundbuchauszüge Ihrer aktuellen Immobilien, auch im nicht spanischen Ausland
    • Kopien anderer, laufenden Kreditverträge, falls vorhanden
    • SCHUFA Auskunft.
  • Unterlagen nur von Arbeitnehmern:
    • Die letzten 6 Gehaltsabrechnungen
    • Die letzte Steuererklärung
    • Kopie Ihres Arbeitsvertrages
    • Der letzte Einkommenssteuerbescheid.
  • Unterlagen nur von Arbeitgebern:
    • Alle Steuererklärungen der letzten 2 Jahre
    • Bestätigung der Einkommenssteuervorauszahlungen
    • Die letzte Umsatzsteuererklärung
    • Alle Bilanzen der letzten 2 Jahre.
    • Bestätigung des Bilanzprüfer / Steuerberater, das die Firma mit den Steuern auf dem Laufenden ist und alle Zahlen korrekt sind.
    • Eventuell Kontobestätigung der jährlichen Privatentnahmen.
  • Unterlagen der Immobilie:
    • Die Unterlagen der Immobilie die Sie belasten möchten, sollten Sie als Eigentümer zur Hand haben.
    • Unterlagen der Immobilie die Sie erwerben möchten hat im Allgemeinen der Verkäufer, bzw darum kümmert sich der Immobilienmakler oder der Vermittler. Hierfür benötigt dieser nur Ihren Ansprechpartner bei der Bank an die diese Unterlagen gesendet werden sollen.

Was Ihre persönliche Kreditwürdigkeit betrifft, so sollten Sie darauf achten dass alle Belastungen zusammen nicht die 35% Marke Ihres Einkommen übersteigt. In seltenen Fällen macht die Bank ausnahmen, das ist aber immer ein komplett individueller Fall.

Sind alle Auflagen der Bank erfüllt ist Ihre Kreditwürdigkeit bestätigt.

Nun kommen wir zur Werthaltigkeit der Immobilie.

Veranschaulichung der WerthaltigkeitZuerst lässt die Bank das Objekt schätzen, von einem eigenen Schätzer. Diesen müssen Sie vorab bezahlen, in der Regel sind das mehrere hundert Euro, je nach Größe des Objekts.

Die Schätzung dient als Basis für die maximale Hypothekenrechnung. Der Schätzwert und der Kaufpreis unterscheiden sich fast immer, das wissen auch die Banken, daher gibt es Fälle in denen die Bank den niedrigsten Wert als Basis nimmt, zwischen Kaufpreis und Schätzwert.

Ist die ermittelte Summe hoch genug, kann das Haus mit einer Hypothek belastet werden.

Der gesamte Prozess, zwischen Antrag der Hypothek und Eintragung im Grundbuch dürfte etwa 4 bis 6 Wochen in Anspruch nehmen. Sie sollten sich also Zeit nehmen um eine Hypothek zu bekommen.

Zu beachten ist auch das eine Kreditzusage nur eine gewisse Zeit gültig ist, danach wird der komplette Prozess wiederholt.

Kommen wir nun zu den Modalitäten.

  • Zinsen: Im Vergleich zu anderen Orten Europas ist Spanien verhältnismäßig günstig. Meistens ist es der Leitzins + ein gewisser Prozentsatz als Zins. Wenn Sie keinen Festzins vereinbart haben, so wird dieser in regelmäßigen Abständen (6 – 12 Monate) überarbeitet.
  • Laufzeit: Die maximale Laufzeit einer Hypothek ist von Ihrem Alter abhängig. Im Allgemeinen rechnen die Banken für die maximale Laufzeit bis zu Ihrem 75ten Lebensjahr.
    Sind Sie also 50 Jahre alt, haben Sie noch maximal 25 Jahre um die Hypothek zurück zu bezahlen.
    Verständlicherweise, je mehr Zeit Sie haben desto günstiger wird die monatliche Rate.
  • Vorzeitige Tilgung: Bei einer vorzeitigen Tilgung müssen Sie mit Gebühren zwischen 0,5 und 1% der Hypothekensumme rechnen die die Bank als Entschädigung für die entgangenen Zinsen erhebt. Damit ist die Hypothek allerdings auch sehr flexibel, denn sie können sie ablösen wann immer Sie können oder möchten.

Letztendlich haben Sie natürlich auch Kosten für die Hypothek, damit beschäftigen wir uns jetzt.

Eine Hypothek wird beim Notar unterschrieben und in das Grundbuch eingetragen, beide Vorgänge ziehen entsprechende Gebühren mit sich.

Wie geht Hypothek?

Die Bank selbst berechnet eine Bearbeitungsgebühr von 0,5% bis 2% der beantragten Summe. Dazu kommt hier der bereits erwähnte Schätzer.

Außerdem erhebt der spanische Staat Steuern auf die Hypothek, 1,5%. Diese müssen Sie selbstverständlich auch mitberechnen.

Zum Schluss verlangen die meisten Banken das eine Gebäude und Hausratversicherung abgeschlossen wird um das belastete Gebäude abzusichern. In seltenen Fällen wird auch eine Risikolebensversicherung mit abgeschlossen.

Sie sollten, alles in allem, mit insgesamt 3 – 4% der Hypothekensumme rechnen die Sie als Kosten haben

Dafür gibt es keine Gewähr da jeder Fall von den Banken individuell berechnet wird.

 


 

Die Hypothekenkosten

Nachdem die Bank Ihrer Wahl eine Kapital - Risikoberechnung durchgeführt hat und diese Positiv für Sie ist, kommen folgende Kosten auf Sie zu für die Hypothek selbst:

  • Bankschätzung. Keine Bank macht eine Hypothek ohne vorher den Wert der Immobilie zu ermitteln. In Spanien ist es so das die Bank nicht den realen Wert möchte, sondern nur einen Wert der die Hypothek rechtfertigt.
    Daher nimmt die Bank immer den niedrigsten Wert aus 2 möglichen Werten; Den geschätzten Wert oder den Kaufpreis.
    Die Rechnung für den Schätzer zahlen allerdings Sie. Dafür müssen Sie je nach Größe der Immobilie mit Kosten zwischen 250,- € und 750,- € rechnen.
  • Gebühren der Bank. Die Bank selbst erhebt verschiedene Gebühren. Zum einen für die Bearbeitung der Hypothek, zum anderen eine Eröffnungskommission. Diese Gebühren schlagen mit 0,5% - 1,5% zu Buche.
  • Steuern.Richtig! In Spanien bezahlen Sie Steuer für geliehenes Geld. Konkret bezahlen Sie rund 1% Steuern, auf sämtliche Zinsen und auf die geliehene Summe.
  • Das Grundbuch. Eine Hypothek wird in das Grundbuch eingetragen als Last auf das Haus. Diese Eintragungsgebühren belaufen sich auf ca. 400,- € (Abhängig vom Wert der Hypothek). Eventuell etwas weniger.
  • Der Notar. Eine Hypothek bedarf einer öffentlichen Urkunde und daher benötigen Sie einen Notar, auch er erhält eine gewisse Summe als Gebühr für seine Arbeit. Hier sprechen wir von einer tariflichen Regelung und können mit Kosten zwischen 200,- € und 900,- € rechnen, je nach Hypotheken – Wert.
  • Versicherung. Sollten Sie gedacht haben wir sind fertig mit der Kostenliste muss ich Sie enttäuschen. Jede Bank fordert vom Hypothekennehmer die pflichtgemäße Abnahme einer Hausversicherung. Hier ist es nun abhängig vom Alter des Hypothekennehmers und der Höhe der Hypothek, es können auch deutlich mehr Versicherungen verlangt werden. (z.B. Risiko – Lebensversicherung, Hausrat – Versicherung, Unfallschutz, Krankenversicherung, usw.).

    Abbildung eines Hauses auf einem Taschenrechner

    Bitte beachten Sie das Versicherungen von einer Bank zur anderen, entsprechend hohe Unterschiede im Preis bedeuten kann. Natürlich sind diese Versicherungen vollkommen von den Berechnungen der Bank abhängig und wir können hier keine näheren Zahlen nennen da diese Kosten extrem von Ihren Angaben und den Anforderungen der Bank abhängig sind.
Fazit: Für eine Hypothek sollten Sie zusätzliche Kosten und Gebühren von bis zu 5% des Kaufpreises einrechnen.

Bitte beachten Sie dass die Banken in Spanien, aktuell, eine Hypothek von ca. 60% bis 80% des Wertes geben, Sie sollten also entsprechend eigenes Kapital für sämtliche Nebenkosten haben.

Das bedeutet, Sie sollten über mindestens 50% des Kaufpreises verfügen um sicher alle Kosten decken zu können.

 

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