Spring Estates 2018 - Bauvorschriften - Vorlage für Bauerklärungen

Spring Beratung - Artikel zu den spanischen Bauvorschriften mit Augenmerk auf Vergehen und Strafen

Bauvorschriften - Vorlage für Bauerklärungen

Spring Estates 2018 - Bauvorschriften - Vorlage für Bauerklärungen

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Bauvorschriften

Spanische Flagge mit Paragrafen und dem Spruch: 'Baurecht in Spanien'

Die Bauvorschriften unterliegen in Spanien nicht nur der staatlichen, sondern auch den regionalen und sogar den lokalen Verwaltungen.

Sie müssen in erster Linie die lokalen Bauvorschriften beachten. Wir bitten Sie um Ihr Verständnis, wenn wir diese nicht für jede Gemeinde auflisten können aber Sie können uns jederzeit kontaktieren und wir Informieren Sie über die lokalen Vorschriften Ihrer Gemeinde.

Was Spanienweit gleichermaßen gilt sind die Strafen für Vergehen an den Bauvorschriften.

Sehr schwere Vergehen sind, unter anderem, Grundstücksaufteilung bei nicht Baugrundstücke, Neubauten in Naturschutzgebieten oder öffentlichen Zonen und Freiräumen, Bauen / Renovieren ohne oder schlimmer, mit abgelehnter Lizenz, Einreißen von Denkmalgeschützen Immobilien.

Schwere Vergehen sind, unter anderem, Baustopp durch städtische Regelverstöße wie Falsche Grundstücksaufteilungen oder Boden Nutzung, die Höhe des Baus oder des Gesamt Volumen des Baus, auch falsche Angaben zur Nutzung des Grundstücks, das Nichteinhalten der gesetzten Termine und der Verwaltungspflichten und letztendlich das nicht umsetzen der Lizenzen innerhalb des vorgegebenen Zeitrahmens, aber auch Regionale Verstöße wie lokale Baustopps ignorieren.

Leichte Vergehen sind formelle Pflicht erforderliche Lizenzen zu beantragen, schwere oder sehr schwere Vergehen mit minimalen Schäden oder Risiken, Verletzung der Meldepflicht an die Versorger über Änderungen an der Immobilie.

Modell Haus mit vielen Arbeitern im Umbau

Strafen sind, im Allgemeinen, reine Geldgebühren. In der Höhe eher Variabel, je nach Art des Vergehens. In Einzelfällen kann der spanische Staat auch die Versorgung des Hauses verweigern oder sogar die Immobilie enteignen.

Modell Haus im Umbau auf Architekten Zeichnung

In jedem Fall wird die Immobilie nicht legal durch Zahlung der Strafe, daher wird es als „Außerhalb der Baunormen“ deklariert.

Die Strafe könnte nur durch folgende Kriterien umgangen werden:

  • Tod des Verursachers.
  • Ablauf der Verjährungsfrist der Vergehen.
  • Ablauf der Verjährungsfrist der Strafen
Verjährungsfristen sind für leichte Vergehen nach 1 Jahr; Schwere Vergehen, je nach verursachtem Schaden zwischen 4 und 15 Jahren; Sehr schwere Fälle haben eine Frist von 15 Jahren.

 

Was passiert nach der Verjährung von maximal 15 Jahren?

Etwas Illegales wird nicht legal, nur durch das Vergehen der Zeit. Im Allgemeinen bleibt das Vergehen als solches in einem Zustand der Duldung, das bedeutet, es können keine Änderungen, Verbesserungen oder Renovierungen am illegalen Teil der Immobilie durchgeführt werden.

 

Wir alle haben schonmal den berühmten Satz gehört, dass die Unkenntnis des Gesetzes nicht von der Pflicht zum Steuerzahlen befreit. Natürlich kann es gar nicht anders sein: Der Bau unterliegt den Bebauungsvorschriften. In Spanien existieren verschiedene nationale, autonome und lokale Vorschriften, die eingehalten werden müssen, damit es nachträglich keine Probleme gibt. Jede Gemeinde legt fest, welche Baumaßnahmen genehmigungspflichtig sind und welche davon ausgenommen sind. „Wenn wir bei der Durchführung einer Baumaßnahme ohne entsprechende Genehmigung überrascht werden, gibt es ein entsprechendes Bußgeld, das von der Schwere der Tat und deren Art abhängt,“ erklärt Pablo García vom Architekturbüro Atrezo Arquitectos.

„In Madrid legt das Bodengesetz 9/2001 (Ley del Suelo) eine Reihe von Sanktionen fest, von schweren Verstößen bis hin zu kleineren. Wenn wir Baumaßnahmen ohne Genehmigung oder Lizenz durchführen, handelt es sich um schwere Verstöße, die mit Geldstrafen in Höhe von 30.000 bis 600.000 Euro geahndet werden. Darüber hinaus können wir neue Verstöße begehen, da uns nicht die Genehmigung der Verwaltung vorliegt und es schwierig ist, alle Anforderungen in Bezug auf die Stadtplanung zu kennen, die jeden einzelnen betreffen,“ fügt García hinzu.

Hier sind einige Beispiele:

Überschreitung der zulässigen Grundfläche. Allen Gebäuden und Wohneinheiten ist eine bestimmte Grundfläche zugewiesen. Dabei handelt es sich um die m2, die bebaut werden dürfen. Wenn wir diese überschreiten sollten, sehen wir uns mit einer Geldstrafe von 15-25% des Mehrwerts konfrontiert. Wenn wir ein Einfamilienhaus besitzen und wir die zulässige Grundfläche um 30 m2 überschreiten, könnte dies mit einer Geldstrafe von etwa 3.600 Euro geahndet werden.

Entfernungen zur Grundstücksgrenze. Dabei handelt es sich um die Mindestabstände zu anderen Gebäuden, öffentlichen Straßen, Freiräumen und Grundstücksgrenzen. Das Gesetz sieht Geldstrafen in Höhe von 15-25% der durchgeführten Baumaßnahme vor. Ein klares Beispiel hierfür ist der Swimmingpool, der nicht den erforderlichen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze einhält. Die Geldstrafen liegen in diesem Fall bei etwa 2.000 Euro.

Arbeiten an ohne Baugenehmigung errichteten Gebäuden. „Sie sind rechtswidrig, weil sie mit dem Bebauungsplan nicht vereinbar sind, können aber nicht abgerissen werden, da die Rechtswidrigkeit verjährt ist. Wenn wir Baumaßnahmen durchführen, liegen die Geldstrafen zwischen 10-15% der durchgeführten Arbeiten. Das heißt, wenn wir in unserem Haus im Erdgeschoss eine bedachten Raum haben, der ohne entsprechende Baugenehmigung erbaut wurde und wir haben die Wärmedämmung, die Abdichtung oder die Fliesen erneuert, könnten wir mit einer Geldstrafe von etwa 1.657 Euro belegt werden,“ erklärt García.

Umbau- oder Abrissarbeiten in denkmalgeschützten Gebäuden. „Bei Umbau- oder Abrissarbeiten in denkmalgeschützten Gebäuden wird die Angelegenheit komplizierter, da die Strafe sich auf das Doppelte des abgerissenen Wertes belaufen würde. Die Rede ist von Geldstrafen über 50.000 Euro.“

Bisher haben wir nur von Geldstrafen gesprochen. Anschließend muss die gesetzmäßige Ausgangslage wiederhergestellt werden, d. h., dass alles, was neu gebaut wurde, abgerissen werden und alles in seinen ursprünglichen Zustand versetzt werden muss. Dabei muss der Bauherr sämtliche damit verbundene Kosten übernehmen.

Was passiert, wenn ich die Baumaßnahme beende und niemand es herausfindet?

„Verstöße gegen die Bauordnung verjähren innerhalb von 4 Jahren nach Beendigung der Baumaßnahme, es sei denn, sie betrifft Grünflächen oder Freiräume; in diesem Fall verjährt sie niemals. Die Verjährung bedeutet nicht, dass die Maßnahme dadurch rechtmäßig wird. Die Rechtmäßigkeit hängt davon ab, ob die Maßnahme den generellen Bestimmungen entspricht. In diesem Fall kann sie legalisiert werden. Wenn dies nicht der Fall ist, bleibt sie rechtswidrig und es können keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, mit Ausnahme von solchen, die der Dekoration, der Sicherheit und der Bewohnbarkeit dienen,“ fügt García abschließend hinzu.

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